文 |AI财经社 陈畅

编辑 | 郭璐庆

距离58同城完成私有化退市还不足一年时间，其旗下拆分重组的房地产业务有了新动作。

4月8日，58同城旗下房产信息及交易服务平台安居客正式向港交所递交招股书，将募资至少10亿美元。

招股书显示，58同城作为最大股东持有安居客45.3%的股权，58同城董事长兼CEO姚劲波直接持有13.5%股权，除“亲爸爸”外，腾讯持有14.1%股权。

招股书称，安居客收入主要来自向房产经纪品牌、经纪人以及开发商提供在线营销服务，以及收取新房销售交易佣金。过去的2018年、2019年及2020年，安居客收入分别为62.16亿元、75.79亿元及80.52亿元；三年毛利率分别为92.5%、89.2%及90.5%；同期净利润率分别为30.7%、30.4%及24.3%。

资深互联网观察家丁道师对AI财经社称，大众消费市场红利下，58此时拆分安居客上市的时机选择没错，但安居客的问题不少，就拿最典型的虚假房源问题来说，如果不解决，可能会影响到股价和进一步发展。

安居客的模式之痛

“安居客、贝壳、链家找房哪家靠谱点？”在社交媒体上，经常会有这样的发问。表面上，三家都是租房、买卖房产的平台，但商业模式却有所差异。

链家的商业模式是提供房产交易、租赁服务，并收取佣金，也即中介费。交易越多频率越高，中介的收入也就越高。贝壳找房脱胎于链家网，于2018年推出，与链家模式不同的是可以接入第三方中介公司的房源。

安居客成立于2007年，2015年被58同城收购，和58的地产业务划到了一起。安居客上的房源和中介人员都不是自己的——它通过搭建一个平台，网罗各中介公司，并集中了这些中介公司的房源信息。该业务模式下，是按照点击次数，或者通过套餐计划向中介公司与经纪人收费，也即卖端口流量。

招股书数据显示，安居客目前拥有付费经纪人数量超72.6万人，占据67%的线上房地产营销市场份额，覆盖超800个城市和县城，是全国最大的新房及二手房在线营销平台。

招股书还显示，安居客2020年在线营销服务收入为78亿元，营收占比超96%。

这种非自营的商业模式也遭到挑战：靠中介公司而活，但房源不是自己的，使得虚假房源信息不断，平台对中介信息的管理难度非常大。

一位北京租客向AI财经社发来的截图显示，其询问照片中的房子是否还在，中介回复“在”，并坦白“照片是假的。房子是引流的啦，不是真实房源。”

坐标南京的牛同学讲述了一段自己2020年在安居客看房的经历。“低价诱人，非常合适”，刚打开APP时，他这样描述。APP上的联系人告诉他，看房前，需要先交280元信息费。完成付款赴约看房时，接待牛同学的中介却反复扯皮，绕开目标房源去看周边房子。牛同学这才明白，原先安居客APP上看中的那套，只是个诱饵。

成都的房东杨女士今年3月在其它平台上挂售自己的房子，安居客工作人员在获得她的联系方式后，请求拍照片挂到安居客，并承诺放在推荐位置。杨女士心想多挂一个平台也无所谓，于是答应。

房子售出后，她联系安居客将房子下架，但令她没想到的是，半个多月过去了，安居客上有七套自家的房子挂在上面，显示不同标题、不同价位、不同经纪人。

AI财经社就此询问了58同城媒体公关部，对方回复称，平台一直在持续优化房源信息库的数据限制标准，不断降低虚假面积及不合理价格发布的可能性；平台也在不断升级稽查惩处的力度，建立三维度稽查惩处机制，设有专门的稽查团队每天进行人工巡检。同时进行AI大数据智能检测、用户举报全面复查、平台抽检经纪人实拍应检等不同形式的房源核查，核查违规后会进行房源下架处理，并对相应经纪人记入警告、实行阶梯禁发。

曾离IPO一步之遥

在被58拿下之前，安居客曾离IPO仅一步之遥。

那是在2014年，创始人梁伟平的设想是，公司完成“10亿元收入小目标”则考虑上市。2013年营收达到8亿元，本以为2014年能够顺利敲钟，不料“一枚炸弹”打乱了所有计划。

2014年3月的一天，我爱我家、链家、中原、21世纪不动产等知名房地产中介公司集体发布维权声明，表达对“安居客”的不满，称其存在“消费不透明、单方面大幅涨价”等行为。

维权声明称，安居客在过去7年中曾多次改变收费方式。2012年下半年，安居客不再采用包月套餐的形式，而是根据房源具体的点击量、竞价排名等进行扣费，中介经纪人谁愿意为“单次点击”付费更高，谁的房源就能优先展示，该竞价模式在北京、杭州、上海“上不封顶”。

到了2014年3月，安居客又在未通知中介公司的情况下，提高单次点击的定价，出售房源的单次点击价涨幅达27%，租赁盘源的单次点击价涨幅达50%。此举最终引发中介公司停止向安居客提供房源的集体行动。一夜之间，9家中介撤空安居客房源。

压力之下，安居客停止涨价，同时业绩大受影响，IPO计划受挫。

在业内人士看来，涨价只是导火索，安居客的模式本身就存在问题，各经纪人只能通过付费争取精选或者置顶才有机会获取点击，进而获取客户。而房源数量有限，付不起钱的经纪人被逼无奈下只能发布虚假信息、重复信息，达到吸引客户、提高点击的目的，最终造成经纪人的信息“内卷化”。

“安居客本质上是一家互联网企业，类似于信息费或者会员费的这种盈利模式已经存在很多年，并不新鲜。” 丁道师表示。

分析认为，在贝壳、链家为主的更多对手面前，如果无法将线上、线下相结合，仅是充当流量平台，这样的在线营销服务模式不免单一。

2020年赴美上市的贝壳找房，上市前净亏损高达43.77亿元，在今年3月15日发布的财报显示，公司经调整后净利润达57.20亿元，同比大增245.4%。其中很大一部分原因在于改变了对二手房业务的强依赖，布局新房交易和装修。其中装修等新兴业务营收达20亿元，同比增幅达68.7%。

另一家在美上市的房多多被过重的佣金模式所累，用Saas概念提供完成交易所需的工具和服务，向“闭环在线房地产交易”方向努力。

“上市以后，安居客最该想想如何能够严格地去延伸合作伙伴和房源，重塑消费者对它的信任。如果58和安居客做不到这一点，就很难和链家相提并论。”丁道师表示。

姚劲波的“正确决定”

招股书披露，截至2020年12月31日，安居客2020年第4季度平均移动月活跃用户量为6700万。相比之下，贝壳同期财报显示，公司2020年第4季度移动端月活跃用户量为4818万。安居客更胜一筹。

而从财报和各项数据上来看，被58同城收购后，安居客发展得确实还算不错。

收购次年，在2016年战略发布会上，姚劲波公布，安居客独立访问用户数已超过1亿，业务覆盖全国500座城市。一年时间，获得了160%的业绩增幅，拥有百万级经纪人使用规模，在整个平台市场的占有率也已高达86%。

在姚劲波眼里，收购安居客是一个正确的决定。

2018年，姚劲波特意在一次财报会上对新生的贝壳找房做出回击。他表示，与58集团旗下的58同城、安居客、赶集网房产业务流量相比，链家加上贝壳的流量只能达到58集团的20%，“实际上，这种竞争没有对我们的收入和流量形成影响。”姚劲波说。

在收购安居客那一年，58同城还合并了赶集网，收购了中华英才网，一举成为中国最大的分类信息网站。同时付费用户效果拉升明显，较前一年翻了两倍多。

有大流量做支撑，58同城看起来稳坐江山。但事实是，这家上市即是巅峰的“神奇网站”，在去年走向退市。

上市后，58同城迎来高光时刻，其业务涵盖招聘、房产、汽车、本地服务等多个方面，而随着移动互联网的兴起，58同城在竞争中败下阵来。

这种情况下，58同城也见状加速整合拳头产品，58到家改名天鹅到家、58速运改名快狗打车、转转战略合并找靓机……此次安居客上市，58同城的考虑可能是什么？

根据CIC报告，中国居住服务市场将进入稳定增长时期，存量房交易将以12.4%的复合年增长率增长，市场空间从2019年的8.4万亿元人民币增至2024年的15.1万亿元人民币。

此外，预计到2024年，中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额将从2019年的10.5万亿元人民币增长到2024年的19.1万亿元人民币，经纪服务渗透率则将从2019年的47.1%增长到2024年的62.2%。

过去一年，很多大厂分拆子公司或板块上市，京东旗下京东健康IPO后，如今市值超3600亿港元，腾讯拆分阅文IPO后，如今市值超800亿港元。2020年上市的贝壳，如今总市值也高达660亿美元。

看着“不再神奇”的58同城，姚劲波一定心有不甘。安居客会是58同城那张王牌吗？

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